Wohnen mit Charme! Großzügige Dachgeschosswohnung mit Wintergarten und Balkon
Wohnung in 63843 Niedernberg
Kaufpreis: 369 000,00 € Wohn-/Nutzfläche:124,00 m2 Zimmer3,0 Grundstück:keine Angabe Provision:Käuferprovision 3,57 % inkl. der gesetzl. MWST. vom beurkundeten Kaufpreis. Diese Provision/ Maklercourtage ist verdient und fällig mit Wirksamwerden des Hauptvertrages. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Verkäufer abgeschlossen (§656c BGB)
Beschreibung
Auf ca. 124 m² Wohnfläche erwartet Sie eine offene Raumgestaltung mit hohen Decken (ca. 4,20 m) bis in den Dachfirst und sichtbaren Holzbalken, die für ein einzigartiges Wohnambiente sorgen.
Das Mehrfamilienhaus umfasst lediglich vier Wohneinheiten. Die Wohnung ist bequem über nur eine Etage oberhalb des Erdgeschosses erreichbar.
Die Immobilie wurde laufend modernisiert und präsentiert sich heute in einem sehr gepflegten Zustand.
Herzstück der Wohnung ist der großzügige Wohn- und Essbereich. Die offene Gestaltung schafft ein angenehmes Raumgefühl und wird durch die hochwertige Vollholz-Einbauküche harmonisch ergänzt. Große Fensterflächen sorgen für lichtdurchflutete Räume und bieten einen herrlichen Ausblick.
Als charmantes Detail wurden in zwei Räumen kleine zusätzliche Ebenen unter dem Dach geschaffen, die über Leitern erreichbar sind. Aufgrund der begrenzten Stehhöhe eignen sie sich ideal als gemütliche Rückzugsorte, Spielflächen für Kinder oder als praktische Abstellmöglichkeiten. Diese besonderen Bereiche unterstreichen den individuellen Charakter und das außergewöhnliche Wohnambiente der Wohnung.
Ein gemütlicher Wintergarten mit ca. 5 m² Wohnfläche erweitert den Wohnbereich zusätzlich und lädt zu entspannten Stunden mit Blick in die Natur ein. Der angrenzende Balkon mit Markise bietet weitere Möglichkeiten, sonnige Tage und laue Sommerabende im Freien zu genießen.
Das moderne Badezimmer überzeugt mit einer großzügigen, bodengleichen Dusche sowie einem praktischen Anschluss für Waschmaschine und Trockner.
Ein großzügiges Carport direkt am Haus sorgt für zusätzlichen Komfort im Alltag und kann für 8.000 € erworben werden.
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Lage
Die attraktive Gemeinde Niedernberg liegt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg direkt am Main und zählt zu den gefragtesten Wohnlagen im Bayerischen Untermain. Die hervorragende Kombination aus naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet macht den Ort besonders beliebt bei Familien, Berufspendlern und Ruhesuchenden.
Niedernberg befindet sich nur wenige Fahrminuten von Aschaffenburg entfernt und verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung. Über die Bundesstraße B469 sind die Autobahnen A3 und A45 sowie die Wirtschaftsregion Frankfurt Rhein-Main schnell erreichbar. Auch der öffentliche Nahverkehr bietet gute Verbindungen in Richtung Aschaffenburg und Obernburg.
Im Ort selbst finden sich sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Kindergärten sowie eine Grundschule. Zahlreiche Vereine und Freizeitangebote sorgen für eine hohe Lebensqualität und ein lebendiges Gemeindeleben.
Besonders reizvoll ist die naturnahe Umgebung: Das Mainufer, weitläufige Rad- und Spazierwege sowie das beliebte Seengebiet rund um Niedernberg bieten vielfältige Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung. Zwischen Spessart und Odenwald gelegen, verbindet die Gemeinde naturnahe Wohnqualität mit urbaner Nähe.
Die Kombination aus hervorragender Lage, guter Infrastruktur und hohem Freizeitwert macht Niedernberg zu einem attraktiven Wohnstandort mit nachhaltiger Wertstabilität.
Besonderes
Aufteilung & Ausstattung:
Wohnen:
• Großzügiger Wohn- und Essbereich mit offener hochwertiger Vollholz-Einbauküche
• Zusätzliche offene Ebene (Spitzboden) im Wohnbereich
• Wintergarten
• Loggia mit Markise
• Hohe Sichtbalkendecke mit einer Raumhöhe von ca. 4,20 m
Schlafen & Arbeiten:
• Schlafzimmer
• Weiteres Zimmer, ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer & zusätzliche offene Ebene (Spitzboden)
Bad:
• Modernes, großzügiges Duschbad mit Waschmaschinenanschluss
Abstell- & Nutzflächen
• Praktische Abstellkammer innerhalb der Wohnung
• Zwei zusätzliche Abstellkammern mit Zugang über den Balkon
• Kellerraum mit ca. 8,5 m² Nutzfläche
Komfort & Technik:
• Fußbodenheizung
• Die Fußbodenheizung ist so ausgelegt, dass bei Bedarf ein zusätzliches Zimmer in Leichtbauweise abgetrennt werden kann
• Hochwertige zweifachverglaste Fenster, die Gauben verfügen über einen integrierten UV-Filter (Einbau ca. 2021)
• Moderner Außensonnenschutz mit Sichtschutzfunktion und freiem Blick nach draußen
• Gastherme, erneuert ca. 2013
• Zwei Balkonkraftwerke
Gebäude & Modernisierungen:
• Dachgeschossausbau ca. 1993
• Gedämmtes Dach mit zusätzlicher Aufdachdämmung
Stellplatz:
• Carport separat erwerbbar für 8.000 € mit Platz für ein Fahrzeug sowie zusätzliche Stellmöglichkeiten für Motorräder oder Fahrräder
Der Energieausweis wurde angefordert und wird bei einer Besichtigung vorgelegt.
Weitere Infos
Wenn Sie eine Immobilie in Niedernberg, Großostheim oder Umgebung verkaufen möchten, bieten wir Ihnen eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung an.
Wir suchen dringend für unsere Suchkunden:
• Ein- bis Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Baugrundstücke.
Sprechen Sie uns gerne an.
GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen, optimhome Immobilien GmbH, sind wir dazu verpflichtet nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss.
PROVISIONSANSPRUCH: Die optimhome Immobilien GmbH - vertreten durch Philomena Gneger, Platanenallee 9, 63739 Aschaffenburg hat Ihnen für diese Immobilie eine Gelegenheit zum Kauf/zur Miete vorgestellt und nachgewiesen.
Sollte es infolgedessen für dieses Objekt zu einem Kauf-/Mietvertragsabschluss mit der Eigentümerseite kommen, wird hiermit darauf hingewiesen, dass Nachweis bzw. Vermittlung ausschließlich durch die optimhome Immobilien GmbH zustande kamen und somit wird, im Falle des Zustandekommens eines Kauf-/Mietvertrages, die nachfolgend aufgeführte Maklercourtage fällig und zahlbar.
MAKLERCOURTAGE: Die Höhe der vom Käufer zu entrichtenden Provision/Maklercourtage beträgt im Falle des Erwerbs dieser Immobilie: Käuferprovision 3,57 % inkl. der gesetzl. MWST. vom beurkundeten Kaufpreis. Diese Provision/ Maklercourtage ist verdient und fällig mit Wirksamwerden des Hauptvertrages. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Verkäufer abgeschlossen (§656c BGB).
HAFTUNGSHINWEIS: Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen erstellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgerecht und dienen lediglich der Veranschaulichung. Das vorliegende Exposé ist als unverbindliche Information zu verstehen und kann nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Rechtskräftig ist ausschließlich der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.
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